Conséquence de l'omission de la superficie dite "Loi Carrez" dans la promesse de vente

Mis à jour : 12 janv. 2019



La vente d'un appartement en copropriété est soumise à l'obligation d'informer le futur acquéreur de la surface habitable dont le mode de calcul est précisé par le Décret n°97-532 du 23 mai 1997. En résumé, l'on ne prend en compte que la surface du plancher située sous une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.

Cette information doit figurer dans l'avant-contrat (promesse de vente). A défaut d'y figurer, une action en nullité de la vente est ouverte à l'acquéreur durant le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique.

Mais le dernier alinéa de l'article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par la Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite "Loi Carrez"), précise que :

"La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie."

Il faut que cette mesure figure bien dans l'acte authentique et non pas dans un quelconque document remis aux acquéreurs sans formalité. (Cass. civ 3ème, 23 novembre 2018)

Néanmoins, si l'acquéreur découvre que la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, il peut demander au vendeur de lui rembourser une partie du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure. Dans ce cas, le délai pour agir est d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.

Cette obligation de faire figurer la surface habitable dans l'avant-contrat ne concerne pas les pavillons, villas et autres demeures individuelles. Elle ne concerne que les lots en copropriété.


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