Vente des places visiteurs en copropriété : un feu vert… sous haute surveillance pénale

Un récent échange parlementaire vient clarifier – partiellement – le régime des places de stationnement « visiteurs » imposées par les plans locaux d’urbanisme (PLU) dans les copropriétés.

La question posée était simple : un syndicat de copropriétaires peut‑il vendre ces places, sans l’accord du maire, et sans risque pénal ?

La ministre du logement rappelle d’abord un principe essentiel : le PLU encadre la réalisation des travaux, constructions et aménagements, mais il ne régit pas les ventes ultérieures des biens immobiliers. Autrement dit, la licéité de l’acte de vente relève du droit privé (copropriété, droit des obligations, etc.), et non du droit de l’urbanisme.

Conséquence directe : la vente, en elle‑même, d’emplacements de stationnement initialement qualifiés de « visiteurs » ne peut pas être attaquée sur le seul fondement des règles de stationnement du PLU. Le ministère précise également que cette vente ne constitue pas, par nature, une infraction pénale réprimée par l’article L. 610‑1 du code de l’urbanisme.

Mais la réponse ministérielle ne doit surtout pas être comprise comme un blanc‑seing. En effet, la cession de ces emplacements peut avoir pour effet de placer la copropriété en situation de non‑conformité avec les exigences de stationnement du PLU.

Dans ce cas, c’est la situation résultante – le déficit de places visiteurs – qui est susceptible de fonder des poursuites sur le terrain de l’article L. 610‑1 du code de l’urbanisme.

La ministre se réfère à une décision récente de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 27 février 2024, qui admet qu’un changement d’affectation contraire aux dispositions du PLU, même pour une construction régulièrement édifiée à l’origine, peut constituer une infraction pénale.

Par analogie, un juge pénal pourrait considérer qu’un syndicat vendant des places visiteurs, en parfaite connaissance de l’exigence de stationnement du PLU, engage sa responsabilité pénale si aucune mesure de régularisation n’est prise.

Pour les syndics, conseils syndicaux, promoteurs et praticiens du droit immobilier, la leçon est double. D’une part, l’acte de vente des places visiteurs n’est pas frappé d’illicéité automatique au regard du PLU. D’autre part – et c’est le point clé – il est indispensable d’anticiper l’impact de l’opération sur la conformité globale de l’immeuble aux règles de stationnement, et le cas échéant de prévoir des mesures de régularisation (création de nouvelles places, modification du PLU, etc.).

En pratique, tout projet de vente de places visiteurs devrait faire l’objet : d’un audit juridique précis de la conformité de la copropriété au PLU, d’une analyse du risque pénal pesant sur le syndicat, et d’une stratégie de sécurisation (urbanistique et contractuelle) associant, si nécessaire, la commune. À défaut, les économies de court terme réalisées par la vente des places pourraient se payer très cher sur le terrain de la responsabilité pénale et, par ricochet, sur celui de la responsabilité civile des acteurs impliqués.

Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE1058