De la contestation d’un droit de passage à la vente sécurisée du bien : un accompagnement juridique et immobilier de A à Z

Comment un contentieux de servitude a permis de valoriser et de vendre un bien immobilier dans les meilleures conditions.

Avant de vendre un bien immobilier, certains propriétaires doivent d’abord régler un problème juridique qui pèse sur la valeur et la sérénité de la transaction : droit de passage contesté, servitude mal rédigée, bornage incertain, vice caché, responsabilité décennale discutée, etc. C’est exactement ce qui s’est passé pour des clients que j’ai accompagnés d’abord comme avocat en droit immobilier, puis comme mandataire en transaction pour la vente de leur maison.​

Le dossier : rétablir la pleine propriété

• Les anciens titres mentionnaient un droit de passage nominatif au profit du voisin, lequel se prévalait encore de cette servitude et entendait continuer à l’exercer.​

• Or ce droit de passage, analysé comme une simple tolérance, s’éteignait faute d’avoir été expressément repris par les propriétaires successifs lors des ventes successives du fonds.​

• Après l’échec d’une tentative de conciliation devant le Conciliateur de justice, le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a fait droit à l’argumentation que j’ai soutenue pour mes clients : le voisin ne peut plus se prévaloir d’une servitude de passage sur leur terrain.​

Ce jugement leur a permis de retrouver la pleine jouissance de leur propriété et d’en optimiser la valeur vénale avant la mise en vente.​

De la décision de justice à la vente

Une fois le litige tranché, l’enjeu n’était plus seulement juridique mais aussi patrimonial : comment tirer pleinement parti de cette décision pour vendre la maison dans les meilleures conditions ?

En ma qualité d’avocat mandataire en transactions immobilières, j’ai ensuite :

• Analysé l’impact de la suppression de la servitude sur la valeur du bien et conseillé mes clients sur une stratégie de prix réaliste et argumentée.

• Préparé la vente avec un dossier complet et sécurisé (titre expurgé de la servitude, jugement, explications claires pour les acquéreurs et les notaires).

• Accompagné les visites en mettant en avant la situation juridique assainie du bien, élément déterminant pour les acheteurs.

• Sécurisé la promesse et l’acte de vente en veillant à ce que la rédaction reflète précisément la situation juridique du terrain.

Résultat : mes clients ont pu vendre leur maison en présentant un bien juridiquement clarifié, sans incertitude sur un éventuel droit de passage futur, ce qui a renforcé la confiance des acquéreurs et fluidifié la négociation.

Pourquoi régler le problème juridique avant la vente ?

Nombre de propriétaires retardent la prise en charge d’un litige ou d’une anomalie juridique, pensant qu’il sera toujours temps de “voir avec le notaire” au moment de la vente. En pratique, c’est souvent l’inverse : plus le problème est traité tard, plus il fragilise la transaction.

Régler le contentieux en amont permet notamment de :

• Rassurer les acquéreurs, qui se projettent plus facilement sur un bien juridiquement assaini.

• Éviter des renégociations de prix de dernière minute, voire l’annulation de la vente.

• Limiter le risque de mise en cause de la responsabilité du vendeur (vice caché, servitude non révélée, empiétement, etc.).

• Optimiser la valeur vénale du bien lorsque la décision de justice améliore la situation juridique (suppression d’une servitude, clarification de limites, mise hors de cause au titre de la décennale, etc.).

Quand faire appel à un avocat mandataire en transactions immobilières ?

L’intérêt d’un accompagnement “double casquette” est de traiter ensemble le juridique et la transaction, avec un seul professionnel qui connaît le dossier de fond.

Cet accompagnement est particulièrement adapté lorsque votre bien est concerné par :

• Une servitude de passage dont vous contestez l’existence ou l’étendue.

• Un litige de bornage ou de limites de propriété.

• Un vice caché (travaux en auto-construction, désordres structurels, humidité, etc.).

• Une mise en cause ou un doute sur la responsabilité décennale.

• Des clauses contractuelles complexes (indivision, usufruit, servitudes diverses, droits de préemption…).

L’objectif est le même dans tous ces cas : sécuriser la vente et valoriser votre patrimoine en présentant un bien dont la situation juridique est maîtrisée, comprise et expliquée.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier affecté par une servitude de passage discutée, un bornage incertain, un vice caché ou un problème lié à la responsabilité décennale, et vous envisagez de vendre prochainement ?

Il est souvent judicieux de traiter d’abord la difficulté juridique, puis d’engager la vente une fois le terrain juridiquement sécurisé.

En tant qu’avocat en droit immobilier et mandataire en transactions immobilières, j’interviens pour :

• Analyser la situation juridique de votre bien.

• Mettre en place la stratégie contentieuse ou amiable adaptée.

• Vous accompagner ensuite dans la vente, en sécurisant chaque étape de l’opération.

Pour échanger sur votre situation et envisager un accompagnement global, vous pouvez me contacter au cabinet à Saint-Nazaire ou via le formulaire de contact de mon site.​