Les enjeux de la responsabilité du diagnostiqueur : responsabilité générale ou perte de chance ?

La Cour de cassation rappelle avec netteté que la responsabilité du diagnostiqueur immobilier ne se confond pas avec une garantie générale de l’état du bien. Lorsqu’un manquement porte sur un élément hors du champ obligatoire du diagnostic réalisé, l’indemnisation relève en principe de la perte de chance, et non d’une réparation intégrale.

Un diagnostic termites, pas un diagnostic “tous risques”

L’affaire commentée par l’AAMTI concernait des acquéreurs ayant acheté une maison après un diagnostic termites concluant à l’absence d’infestation. Après la vente, ils ont découvert la présence de champignons lignivores dans la charpente et ont recherché l’indemnisation intégrale de leurs préjudices.

La difficulté vient du fait que le diagnostic termites n’a pas pour objet de détecter tous les désordres affectant le bois, mais seulement le risque d’infestation par les termites. La Cour de cassation approuve donc la cour d’appel d’avoir distingué le champ obligatoire du diagnostic et les éléments qui n’en relèvent pas.

Une faute, mais un préjudice limité

Le diagnostiqueur avait bien commis une faute en ne signalant pas certaines dégradations visibles, mais cette faute n’ouvrait pas, en l’espèce, droit à une réparation intégrale. Pour les champignons lignivores, la Cour considère que le dommage réparable n’est pas un préjudice certain, mais une perte de chance d’être alerté et, le cas échéant, de renoncer à l’achat ou de négocier le prix.

Autrement dit, la sanction n’est pas la même selon que l’erreur concerne le cœur même du diagnostic ou un élément simplement périphérique. Le diagnostic termites “garantit” contre le risque termites ; en revanche, l’absence de mention d’autres agents de dégradation a surtout une fonction d’alerte.

La ligne de partage retenue par la Cour

L’arrêt s’inscrit dans une distinction devenue centrale en contentieux immobilier :

• lorsque le diagnostic est erroné sur son objet obligatoire, le préjudice est en principe certain ;

• lorsque le défaut porte sur une information hors champ, la victime n’obtient souvent qu’une indemnisation au titre de la perte de chance.

Cette solution a un impact pratique important pour les acquéreurs, les vendeurs et les assureurs de diagnostiqueurs. Elle oblige à raisonner non seulement sur la faute, mais aussi sur la nature exacte du préjudice invoqué.

Conséquences pratiques

Pour les acquéreurs, cet arrêt montre qu’il ne suffit pas d’établir une erreur du diagnostiqueur : il faut encore démontrer que cette erreur a causé un dommage certain, et non une simple opportunité manquée. Pour les professionnels, il confirme l’intérêt de bien délimiter le périmètre de chaque diagnostic et d’alerter clairement sur les désordres visibles qui dépassent le champ réglementaire.

En pratique, la question devient donc moins : « le diagnostiqueur s’est-il trompé ? » que : « sur quoi portait exactement sa mission, et quel préjudice cette erreur a-t-elle réellement

causé ? ». C’est cette qualification du dommage qui commande l’étendue de la responsabilité.

En cas de litige lors d'une vente immobilière, notamment à la suite d'un diagnostic immobilier erroné ou incomplet, contactez Me PARISY au 06 22 10 02 10 ou prenez un RDV en ligne.

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