Servitude conventionnelle et qualité substantielle du bien



Le bénéfice d’une servitude conventionnelle peut être un élément déterminant du consentement de l’acquéreur.

L’acte de vente d’une maison mentionnait que les propriétaires antérieurs avaient déclaré, en un précédent acte quelques années auparavant, que la parcelle voisine du terrain qu'ils vendaient était grevée d'une servitude de passage pour véhicules au profit de ce terrain, qui s'exerçait depuis plus de trente ans.

Or il s’est avéré que cette servitude n’avait fait l’objet d’aucune convention écrite, la venderesse arguant de l’état d’enclave du fonds pour demander aux juges de décider que les acquéreurs bénéficiaient, à défaut d’une servitude conventionnelle, d’une servitude légale de passage.

La Cour d'appel de Rennes, soutenue par la Cour de cassation, rejettent l’argument : dès lors que cette qualité substantielle faisait défaut, le consentement des acquéreurs était vicié pour erreur et la vente devait être annulée. Les juges du fond n’avaient pas à se prononcer sur l’enclavement de l’immeuble et la possibilité d’une servitude légale.

Cass., 3ème Ch. civ., 21 juin 2018, n°17-16575

Stéphanie PARISY

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